宜兴市恒X置业有限公司与宜兴市新街街道X小区业主委员会财

时间:2019-10-28 16:21:21| 专长:损害赔偿| 来源:应红源律师

  开发商没取得业主同意自行占用小区会所构成侵权(最高法院出版物公布的参考性案例中确定的审判规则)
  【审判规则】
  开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时,应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有,且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中,则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下,自行占有使用该房屋,不能视为业主默示同意由开发商无偿使用,应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的,人民法院应予支持。
  【关 键 词】
  民事 物权纠纷 财产损害赔偿
  【基本案情】
  宜兴市新街街道X小区一、二、三期小区的开发商系恒X公司。在X小区二期内建有X小区会所,该会所的建设工程规划许可证载明的建设项目名称为X小区会所、建设规模为两层1215平方米。该证的“附图及附件名称”内载有:其中物业管理用房建筑面积700平方米,核发红卡等内容。根据规划部门的解释,“核发红卡”的房产不得销售。该会所至今没有房产证。2008年11月1日,恒X公司与紫X物业公司签订物业移交验收接管协议,该协议第一条移交物业基本情况载明移交物业为X小区11万8千8百多平方米的住宅。第三条载明本物业管理区域内配置的会所、物业服务用房等情况如下:1、会所,位于X小区二期第26幢,面积1123平方米,使用情况为部分开放;2、物业管理服务用房,位于会所二楼,475平方米,使用情况为实际投入的物业用房还不止475平方米。协议约定紫X物业公司自2008年10月30日开始承接物业。X小区二期第26幢会所除物业公司使用的476平方米物业用房外,其余面积647.62平方米是由恒X公司使用或控制。X小区小区于2013年8月18日成立首届业主大会,于2017年3月24日进行第二届业主委员会换届选举,第二届业主委员会任期五年。第二届业主委员会于2017年4月两次书面通知恒X公司商讨小区管理,会所、人防工程的使用管理等事宜。
  【争议焦点】
  1、X小区二期第26幢会所除物业用房外,其余647.62平方米属小区全体业主所有还是属恒X公司所有;
  2、X小区业委会主张的损失标准是否合理,是否过诉讼时效。
  【审判结果】
  一审法院认为:对于小区会所在有合法规划、没有规定、没有产权证的情况下,有约定从约定,没有约定的,如有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本,构成商品房对外销售价格的组成部分,则归业主所有。根据该会所移交验收接管协议、建设工程规划许可,再结合商品房预售价格核定材料中反映的建筑安装工程费成本,本案应认定X小区二期第26幢会所的成本实际已列入商品房建造成本,构成商品房对外销售价格的组成部分。恒X公司占有使用除物业用房外的其他会所房屋,应支付参照租赁费用计算的损失。因恒X公司系连续占有使用会所,故本案未过诉讼时效。损失计算至起诉之日共计803150元。
  一审法院判决:一、宜兴市新街街道X小区二期第26幢会所除物业用房外的647.62平方米的房屋属X小区小区全体业主所有;二、恒X公司于判决发生法律效力之日起十日内支付X小区业委会损失803150元;三、驳回X小区业委会对紫X物业公司的诉讼请求。
  恒X公司不服一审判决,以公司行为不存在侵权,一审法院未对案涉会所的建设成本是否分摊到商品房中进行审计,X小区业委会未对公司提出过权利主张以及一审法院对会所的租赁费用的认定不当为由提起上诉。
  二审法院认为:
  案涉会所位于X小区内,与476平方米的物业用房同属一套建筑的整体。恒X公司在移交物业时,是将会所与物业用房一并作为配套用房移交给紫竹物业公司,而且写明产权归全体业主所有。根据《物权法》第七十条、《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第三条规定,案涉会所属X小区全体业主所有。根据物价局核定的价格,以及第16、17、19幢小区配套明细表中载明的“会所1300平方米”,可以表明恒X公司已将会所的成本列入商品房价格中,因此没有必要再专门对会所的建设成本进行审价。综上,依据《物权法》及司法解释的规定,针对双方当事人的举证情况,应认定案涉会所属X小区全体业主所有。
  关于恒X公司占有使用案涉会所应当承担的责任。首先,会所属于全体业主所有,恒X公司作为X小区的开发商对此理应知晓,并且在物业移交验收接管协议备案证明中也明确了该事实,故恒X公司自将物业用房于2008年10月30日移交给物业公司时,本应将会所一并移交给全体业主占有、使用、收益,但恒X公司却一直无偿占有使用至今,致使X小区全体业主不能使用、收益,从而造成了相应损失。其次,X小区业委会明确表示曾多次向恒X公司提出归还会所的主张,并未同意恒X公司无偿使用,恒X公司亦未能举证证明其公司占有使用会所符合《民法总则》第一百四十条的规定,故恒X公司所提该项上述意见,并无事实和法律依据。其三,原审法院参照会所的租赁费用来确定本案损失,并依法委托评估机构对此进行评估。恒X公司未能提供相应证据推翻该评估意见,故评估意见合法有效,一审法院据此作为参照确定本案损失,并无不妥。
  二审法院判决:驳回上诉,维持原判。
  【审判规则评析】
  开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议,如有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本,构成商品房对外销售价格的组成部分,则归业主所有。本案中,X小区业委会在本案中提供了建设工程规划许可证、物业移交接管协议备案证明存根、以及恒兴公司与紫竹物业公司签订的物业移交验收接管协议等证据,对其主张已经尽到初步举证义务,恒X公司作为X小区小区的开发商应当提供充分证据证明该房屋系公司所有。恒X公司虽然提供了土地分割证、会所成本核算等证据,但根据一审法院向宜兴市国土资源局、宜兴市调查了解的情况,以及宜兴市物价局对X小区商品房价格核定的相关材料,恒X公司所举证据并不足以证明会所系其公司所有。此时业委会提供的证据确能证明会所的成本实际列入了商品房建造成本,因此该房屋应当认定为属于小区全体业主所有。
  会所属于全体业主所有,占有、使用、收益的权利也应归全体业主所有,任何人不能未经业主同意而使用,X小区业委会曾多次向恒兴公司提出归还会所的主张,并未同意恒兴公司无偿使用。另一方面,依据《民法总则》第一百四十条的规定,沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示,因此即便X小区业委会没有对恒A公司行为主张权利,也不能视为业主默示同意,恒X公司自行占有使用该会所的行为仍然构成侵权,应承担赔偿责任。
  【适用法律】
  《物权法》第三十七条 侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
  第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;该法第七十三条规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
  《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分:
  (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公告照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;
  (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
  《民法总则》第一百四十条 行为人可以明示或者默示作出意思表示。 沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。
  《侵权责任法》第十九条 侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。
  【法律文书
  民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事一审判决书 民事二审判决书
  【效力与冲突规避】
  参考性案例 有效 参考适用
  【案例信息】
  宜兴市恒X置业有限公司与宜兴市新街街道X小区业主委员会财产损害赔偿纠纷案
  【案    号】 (2017)苏02民终5565号
  【案    由】 民事>物权纠纷>物权保护纠纷>财产损害赔偿纠纷
  【权威公布】 《最高人民法院公报》2018年第11期(总第265期)
  【审理法院】 江苏省无锡市中级人民法院
  【审级程序】 第二审程序
  【裁判文书原文】  (如使用请核对裁判文书原件内容)
  《民事判决书》
  上诉人(原审被告):宜兴市恒X置业有限公司。
  被上诉人(原审原告):宜兴市X小区业主委员会。
  原审第三人:南京紫X物业管理股份有限公司宜兴分公司。
  上诉人宜兴市恒X置业有限公司(以下简称恒X公司)因与被上诉人宜兴市X业主委员会(以下简称X小区业委会)、原审第三人南京紫X物业管理股份有限公司宜兴分公司(以下简称紫X物业公司)物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷一案,不服宜兴市人民法院(2017)苏0282民初6674号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年12月27日立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  恒X公司上诉请求:驳回X业委会的诉讼请求。事实和理由:1、本案涉及两个不同的诉,X小区业委会在一审第二次开庭前增加确认所有权的诉请,与起诉时的财产损害赔偿属于不同法律关系,应另行起诉,不能在本案中增加,故一审程序违法。2、其公司在一审中要求对案涉会所的建设成本是否分摊到X小区商品房中进行审计,但一审法院未予准许,仅凭部分与客观事实有出入的表述,就认定会所的建设成本已分摊到商品房中,缺乏依据。3、一审对会所的租金评估参照物业与会所不同,评估时并未考虑会所是在小区内部的特殊性,因此一审法院对于租赁费用的认定不当。4、会所系其公司获得土地使用权并投入资金建造而成,至本案诉讼前,X小区业委会并未认为其公司存在侵权行为,也未提出过权利主张,这至少表明X小区业委会对会所的使用状况是同意的,也未要求支付对价,因此一审法院不能支持X小区业委会提出自2018年起至今所有租金的诉请,法律没有规定会所所有权归于何方,其公司也不存在侵权行为。故请求二审法院依法改判。
  X小区业委会答辩称,根据恒X公司在一审中提供的证据及计算方式,表明案涉会所的成本已纳入到X小区商品房,对会所成本没有审价的必要。会所一直由恒X公司使用,业主及业委会均没有使用过会所,业委会自成立后,曾对会所多次向恒X公司提出主张,当地社区领导也组织双方协调过此事,但恒X公司一直未归还会所。对于会所的租赁费用,评估公司是进行大量的调查之后作出的评估,并且参照物业用房中182.77平方米以每年3.8万元出租给他人的租金标准,恒X公司占用会所造成的实际损失远超评估的80多万元,故本案评估价格是合理的。一审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。
  紫X物业公司陈述称,一审判决其公司不承担责任正确,请求维持原判。
  X小区业委会向一审法院提出诉讼请求:判令恒X公司、紫X物业公司支付自2008年11月1日起至今的租赁费用80万元(暂按10万元每年计算)。一审中,X小区业委会增加诉讼请求,要求确认X小区二期26幢会所中除物业用房外的647.62平方米的房屋所有权为宜兴市X小区全体业主所有,并明确损失自2008年11月1日起计算至起诉之日止。
  一审法院认定事实:宜兴市新街街道X小区一、二、三期小区的开发商系恒X公司。在X小区二期内建有X小区会所,该会所的建设工程规划许可证载明的建设项目名称为X小区会所、建设规模为两层1215平方米。该证的“附图及附件名称”内载有:其中物业管理用房建筑面积700平方米,核发红卡等内容。根据规划部门的解释,“核发红卡”的房产不得销售。该会所至今没有房产证。2008年11月1日,恒X公司与紫X物业公司签订物业移交验收接管协议,该协议第一条移交物业基本情况载明移交物业为X小区11万8千8百多平方米的住宅。第三条载明本物业管理区域内配置的会所、物业服务用房等情况如下:1、会所,位于X小区二期第26幢,面积1123平方米,使用情况为部分开放;2、物业管理服务用房,位于会所二楼,475平方米,使用情况为实际投入的物业用房还不止475平方米。协议约定紫X物业公司自2008年10月30日开始承接物业。X小区二期第26幢会所除物业公司使用的476平方米物业用房外,其余面积647.62平方米是由恒X公司使用或控制。X小区小区于2013年8月18日成立首届业主大会,于2017年3月24日进行第二届业主委员会换届选举,第二届业主委员会任期五年。第二届业主委员会于2017年4月两次书面通知恒X公司商讨小区管理,会所、人防工程的使用管理等事宜。
  双方存在的争议为:1、X小区二期第26幢会所除物业用房外,其余647.62平方米属X小区全体业主所有还是属恒X公司所有;2、X小区业委会主张的损失标准是否合理,是否过诉讼时效。
  X小区业委会提供以下证据:1、建设工程规划许可证,证明会所是作为小区的配套设施提供给全体业主使用的。
  2、从宜兴市物业管理中心取得的物业移交验收接管协议备案证明存根(存根上载有“物业用房:X小区26号会所,面积1123.62平方米,物业用房位于会所二层,面积476平方米(X小区一、二期共计建筑面积118987.46平方米),产权归全体业主所有”的内容)。物业移交验收接管协议,住宅小区公建配套用房、设备用房、车位情况统计表(该统计表为紫X物业公司制作后提交给宜兴市物业管理中心的,统计表中将会所1050平方米统计为“其他配套用房”类别)。
  原审法院从宜兴市物价局调取了物价局核定X小区商品房预售价格的相关材料,其中一期仅调取到第5、6幢的材料,第5、6幢住宅建筑总面积7931平方米,核定的预售基准价每平方米2830元,该基准价中含土地价每平方米783元,小区配套费项目中含每平方米15元的物业房成本,建筑安装工程费为每平方米750元。二期调取到了2007年9月11日核定的多层第16、17、19幢(建筑总面积10673.68平方米),高层、小高层第22、23、24幢(建筑总面积23543.35平方米),2007年12月27日核定的多层第18、20、21幢(建筑总面积12387.47平方米)的材料。多层第16、17、19幢核定的预售基准价每平方米3151元,多层第18、20、21幢核定的预售基准价每平方米3385元,高层、小高层核定的预售基准价每平方米3845元。多层、高层、小高层基准价中均含土地价每平方米783元,小区配套费项目中含每平方米22.9元的“物业用房、会所”成本。多层第16、17、19幢的建筑安装工程费为每平方米806元,高层、小高层的建筑安装工程费为每平方米1328.89元。多层第18、20、21幢的建筑安装工程费为每平方米1328.89元。另外,上述核价材料中多层第16、17、19幢恒X公司申报的小区配套明细表“物业用房、会所”22.9元相应栏内还注有“会所1300平方米、门卫394、1”的内容。三期因政策原因不再由物价部分核定预售价格。
  恒X公司提供以下证据:1、X小区会所二期26幢102室、202室、203室的土地分割证,该分割证载明的房地产开发企业是恒X公司。原审法院到宜兴市国土资源局进行了咨询,宜兴市国土资源局口头答复该证是土地分割证,不是确认权属的土地证,因为X小区是恒X公司开发的,所以分割证是基于整块土地分割的。
  2、会所一楼、二楼的图纸打印件三份,图纸上对若干有争议的部位标注有“自用办公室”字样。恒X公司主张该图纸来源于宜兴市,“自用”即证明属于其公司所有。原审法院至宜兴市了解,宜兴市对这三份打印图纸未确认真实性。
  3、恒X公司制作的一份材料,主要内容为会所的总成本达到了927万多元,由三部分组成。第一部分是会所的土地成本。会所所在的二期总土地面积53431.7平方米,国有土地出让单价每平方米1095.7元,故土地总价是58545113.69元。该地块会所占地建筑面积580.718平方米,2幢商铺占地建筑面积1667.835平方米,12幢住宅占地建筑面积7531.912平方米。按比例会所的土地成本是3476133.41元。第二部分是前期工程费、政府规费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等总计195877653元,按比例会所分摊成本是3129974.19元。第三部分是装修费2668278元。该材料附表载明12幢住宅房屋建筑面积总计为64148.85平方米。恒X公司还要求对会所的建设成本进行司法审价。
  4、提供“规划图”一张,图上面商铺规划的是5532平方米,最后商铺实测少了600多平方米,这正好是会所争议的面积。
  一审庭审后,恒X公司提供了X小区小区的房屋栋数统计表,X小区一期一号地块有商铺1栋和独立别墅45套,二号地块有2栋联排、6栋住宅、2栋商铺。二期有2栋商铺、12栋住宅和会所。三期有一栋商铺和2栋住宅(174户)。
  X小区业委会申请对会所争议面积的租金进行了价格评估。无锡国信德资产价格评估有限公司于2017年10月30日出具评估报告:经综合测算委托评估标的房产(647.62平方米)(长租情况下)2009年1月1日至2017年8月14日期间的租金价格分别为:2009年1月1日至2011年12月31日三年每年的租金均为84200元;2012年1月1日至2014年12月31日三年每年的租金均为93300元;2015年1月1日至2016年12月31日两年每年的租金均为102300元;2017年1月1日至2017年8月14日租金为72500元(计8.5个月)。
  一审法院认为,对于小区会所在有合法规划、没有规定、没有产权证的情况下,有约定从约定,没有约定的,如有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本,构成商品房对外销售价格的组成部分,则归业主所有。本案应认定X小区二期第26幢会所的成本实际已列入商品房建造成本,构成商品房对外销售价格的组成部分,理由如下:1、根据恒X公司与紫X物业公司签订的物业移交验收接管协议,会所属X小区小区内配置的用房即配套用房,根据建设工程规划许可,该会所不能销售,故该会所显然不属于恒X公司认为的是规划在商铺部分的。2、从物价局核定X小区商品房预售价格的材料看,一期恒X公司申报列入的是每平方米15元的“物业房”成本,而二期恒X公司申报列入的是每平方米22.9元的“物业用房、会所”成本,且二期先核定的多层第16、17、19幢小区配套明细表“物业用房、会所”栏内还明确注有“会所1300平方米”的内容。从上述情况可以看出恒X公司申报列入商品房对外销售价格的是整幢会所而不仅是物业用房的成本。3、从会所列入商品房对外销售价格的金额分析,会所的成本是由物业用房和争议面积两个部分共同组成的,一期调取到的商品房预售价格核定材料仅有第5、6幢两幢楼的,该两幢楼经计算列入的金额为118965元,根据一期的房屋数量,一期列入商品房对外销售价格的物业用房成本远远大于该118965元。二期调取到的6幢多层,3幢高层、小高层列入商品房对外销售价格的物业用房、会所成本经计算总计1067242元,根据二期的房屋数量,金额也明显大于该1067242元。三期没有商品房预售价格的核定材料,销售价格中有无相应成本无法确定。4、恒X公司所列会所成本明细是其公司单方制作,金额无法完全确认,其公司主张的分摊方法更与事实不符。例如根据恒X公司提供的材料,二期的土地成本为58545113.69元,按恒X公司的分摊方法,住宅应分摊45085447.81元,会所应分摊3476133.41元。按物价局核定的地价实际住宅分摊了50228549.55元,多分摊了5143101.74元,住宅分摊的土地成本足以涵盖会所的土地成本。因此对恒X公司主张的成本分摊方法不予采信。且会所是不得销售的房屋,在规费等费用上与商品房应有区别。5、恒X公司提供的土地分割证、图纸等不能证明会所属恒X公司所有。综上,再结合商品房预售价格核定材料中反映的建筑安装工程费成本,应认定会所的成本已构成商品房对外销售价格的组成部分,对会所的建设成本进行司法审价也无必要。本案X小区二期第26幢会所有争议的647.62平方米的房屋应属X小区小区全体业主所有。恒X公司占有使用除物业用房外的其他会所房屋,应支付参照租赁费用计算的损失。按物业移交验收接管协议紫X物业公司承接物业的时间是2008年10月30日,X小区业委会有权要求从2008年11月1日起开始计算损失,金额可按评估报告确定的标准计算。因恒X公司系连续占有使用会所,故本案未过诉讼时效。损失计算至起诉之日共计803150元。X小区业委会要求紫X物业公司承担赔偿责任于法无据,不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条、第三十七条,《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百三十七条之规定,该院判决:一、宜兴市新街街道X小区二期第26幢会所除物业用房外的647.62平方米的房屋属X小区小区全体业主所有;二、恒X公司于判决发生法律效力之日起十日内支付X小区业委会损失803150元;三、驳回X小区业委会对紫X物业公司的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计15050元、保全费4520元、鉴定费9200元,合计28770元,由恒X公司负担。
  本院二审中,当事人没有提交新证据。二审经审理,对一审查明的事实予以确认。
  本案二审争议焦点与一审相同。
  本院认为,一、关于一审法院是否存在程序违法问题,因X小区业委会在起诉时要求恒X公司、紫X物业公司支付案涉会所的租赁费用,由于在一审法院的第一次庭审中恒X公司对会所的权属提出抗辩,一审法院向X小区业委会释明,应先对会所进行确权,才能进一步明确租赁费用的诉请。X小区业委会表示在本案中对会所进行确权,并书面申请增加该项诉讼请求,一审法院及时向恒X公司、紫X物业公司送达了X小区业委会的该申请,并且对X小区业委会增加的该项诉请在第二次庭审中进行了审理。因此一审法院将X小区业委会的两项诉讼请求一并审理,既有利于双方争议的解决,亦不存在程序违法问题。故恒X公司提出的该项上诉意见,缺乏依据,本院不予采纳。
  二、案涉会所属X小区全体业主所有,理由如下:《物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;该法第七十三条规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。《最高人民法院》第三条规定,除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分:(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案中,案涉会所位于X小区小区内,与476平方米的物业用房同属一套建筑的整体,根据建设工程规划许可证、物业移交接管协议备案证明存根、以及恒X公司与紫X物业公司签订的物业移交验收接管协议等书面证据所载明的内容来看,恒X公司在移交物业时,是将会所与物业用房一并作为配套用房移交给紫X物业公司,而且写明产权归全体业主所有。X小区业委会在本案中提供了上述证据,对其主张已经尽到初步举证义务。而恒X公司辩称会所系其公司所有,作为X小区小区的开发商,恒X公司应当进一步提供充分证据予以证明。恒X公司虽然提供了土地分割证、会所成本核算等证据,但根据一审法院向宜兴市国土资源局、宜兴市调查了解的情况,以及宜兴市物价局对X小区商品房价格核定的相关材料,恒X公司所举证据并不足以证明会所系其公司所有。根据物价局核定的价格,以及第16、17、19幢小区配套明细表中载明的“会所1300平方米”,可以表明恒X公司已将会所的成本列入商品房价格中,因此没有必要再专门对会所的建设成本进行审价。综上,依据《物权法》及司法解释的规定,针对双方当事人的举证情况,应认定案涉会所属X小区全体业主所有。
  三、关于恒X公司占有使用案涉会所应当承担的责任。首先,会所属于全体业主所有,恒X公司作为X小区小区的开发商对此理应知晓,并且在物业移交验收接管协议备案证明中也明确了该事实,故恒X公司自将物业用房于2008年10月30日移交给紫金物业公司时,本应将会所一并移交给全体业主占有、使用、收益,但恒X公司却一直无偿占有使用至今,致使X小区全体业主不能使用、收益,从而造成了相应损失。依据《物权法》第三十七条的规定,因恒X公司的侵权,X小区业委会作为全体业主代表有权请求恒X公司赔偿损失。其次,恒X公司认为X小区业委会没有主张过权利,至少表明是同意其公司使用的。但依据《民法总则》第一百四十条的规定,沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。X小区业委会明确表示曾多次向恒X公司提出归还会所的主张,并未同意恒X公司无偿使用,恒X公司亦未能举证证明其公司占有使用会所符合法律所列上述情形,故恒X公司所提该项上述意见,并无事实和法律依据。其三,《侵权责任法》第十九条规定,侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中,原审法院参照会所的租赁费用来确定本案损失,并依法委托评估机构对此进行评估。根据评估机构对会所租赁费用的评估过程来看,评估机构不仅到现场查勘了会所的实际情况,还对类似商业办公用房的租金情况进行了大量的调查和分析,从而作出了不同时段租赁费用的评估结论,因此评估机构的评估具有事实依据,亦无程序违法之处,恒X公司未能提供相应证据推翻该评估意见,故评估意见合法有效,一审法院据此作为参照确定本案损失,并无不妥。
  综上所述,恒X公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费11900元,由宜兴市恒X置业有限公司负担。
  本判决为终审判决。
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